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不動産所得の申告

不動産の賃貸収入がおありの家主様！どんなことで悩んでいますか？

①空室対策②税金対策③相続対策の３つの対策でお悩みではないですか？

それらの悩み全てに対してお答えできる数少ない税理士が、私・・・・不動産賃貸業を家業とし、さらには税理士を本業としている西原税理士事務所の西原武志です。

不動産所得の申告

青色申告相談センターのホームページにお越し下さいまして、誠にありがとうございます。
青色申告相談を担当しています西原税理士事務所の西原武志と申します。ここでは、３つの対策のうち主に不動産所得の税金対策（節税対策）について解説させていただきます。

空室対策については、物件によって千差万別であることもあり割愛させていただきます。

相続対策については、「相続税の計算・対策・申告」のページをご覧下さい。

ただ、資産運用として不動産投資をする場合の基本的な考え方については知っていただきたく思いますので、以下のページで解説します。

【不動産投資について】

皆様が不動産を所有し、賃貸収入をえて、運用している場合、できる限り税金を安くしたいというのは永遠の課題ではないでしょうか？そして、その場合に。

「法人で申告すべきか？」「個人で申告すべきか？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
じつは、それは簡単に答えを出せる問題ではなく！申告税額は計画・指導する税理士によって違うことをご存知ですか？

しかも、「物件は、個人で所有すべきなのか？法人で所有すべきなのか？」という問題は、相続の仕方にも深く関わってくることになります。
まずは、相続との関わりについて簡単に説明します。

【相続におけるリスクを回避する】

「どうすれば、自分達の子供に不動産を無事に引き継げるか」は、多くの人が思い悩んでいる部分だと思います。
私もそれを一番思い悩んでいます。

実は、個人所有の物件と、法人所有の物件では、相続において違いがあります。

その前に、相続で一番損をすることって何だと思いますか？
それは、相続で争ってしまうことです。

どういうことかというと、相続で争いになり、遺産分割協議書が作れない場合、相続税の申告は、未分割の申告となり、様々な特例の適用が受けられなくなります。従って、通常よりも多くの税金を一旦納付しなければなりません。

しかも、申告期限から3年以内に話がまとまらなければ、その後話がまとまり、仮に修正申告しても特例の適用はなくなります。また、無申告ということになると、もっとひどく、通常の延滞税に加えて、無申告加算税までつきます。

つまり、話がまとまり、申告する頃には、相続税で相続財産を全て食い潰す可能性もあります。このように、相続で争いになることは、節税上も最も好ましくないことです。

そこで、法人の場合と個人の場合の相続についてその違いを簡単に説明します。

個人で所有している場合、相続財産は物件ごとに決めることになります。（共有持分とすることもできますが）
法人で所有している場合は、株式会社ならば、株式という形で相続します。従って、株式の割合で相続することで場合によっては争いを防ぐことができます。どういうことかというと、１つの物件を割ることはできませんが、株式なら割ることができますし、法人の場合は給料という形でそこから所得を得るので、時には株式の相続割合と、給料の割合を変えたりして、臨機応変にお互いの利害を調整できます。

そればかりか、不動産の名義変更をする必要もなく登記費用もかかりません。しかし、メリットばかりではありません、法人にもデメリットはあります。それは、「会社設立代行」のページで解説してありますので、参考にしてください。

ここでは、相続における最大のリスク「争続」を回避するために、法人化が一つの解決方法になることがあるということを、まずは申し上げておきます。もし、法人化を少しでも検討していらっしゃるならば、一度私たちのような専門家に相談していただくのが良いと考えられます。
では、次に法人化する場合に必要となる知識をご紹介しましょう。

必要な「不動産管理会社の知識」

まずは、個人で不動産所得として申告する場合の節税について知ろう。

事業的規模の概念と青色申告

節税に大きく影響する「青色申告による『65万円』の特別控除」それは、「事業的規模」であることが条件になります。
もしも、事業的規模ならば、ＴＯＰページで解説していますとおり、青色申告特別控除６５万円はもちろんのこと、青色専従者給与も使って、時によっては税理士報酬以上の節税を実現することができるようになります。

事業的規模の概念の基準は、戸建賃貸で5棟以上、マンションで10室以上（駐車場は、5台で一部屋換算が通例）を所有していることです。これらの基準を満たしていれば、事業的規模となります。

つまり、節税が実現できるということです。賢明な皆さまであれば、この方法を逃さないことはないかと思います。
現在事業的規模でありながら白色申告をしている皆さまは、さらなる節税が実現できる可能性が大だということです。すぐさま、西原税理士事務所までご相談ください。

不動産管理会社を活用した節税方法

所得が大きくなってきた時に考えなければならない節税方法が、所得分散をすることです。所得税が累進税率になっている以上、所得を分散することが節税への一番の近道です。

個人と法人で所得を分けるというのは、一般的な事業ならばそれは難しいことかもしれませんが、不動産の場合は違います。

所得分散を目的として検討されるのが、不動産管理会社です。青色申告による節税だけでなく、さらなる節税を実現するためにはこれしかありません。

特に個人で所有している場合に有効な手段となる場合があります。

いくつかのパターンを紹介します。各々の事情を考慮し一番適した方法を選択しましょう。

但し、法人を維持するにはコストもかかりますので、規模によっては不動産管理会社を作らない選択が良い場合もあります。
節税額と、維持コストを慎重に検討する必要があります。

■パターン①■

個人で所有し、不動産管理会社に管理を委託する。
管理費分所得が移転される。

■パターン②■

個人で所有し、不動産管理会社が一括借上する。
不動産管理会社は、入居者から家賃収入えて、賃料として個人に一括借上金額分支払うわけですが、不動産管理会社の利益分所得移転される。

■パターン③■

個人で所有し、建物を不動産管理会社で所有する。
不動産管理会社は、入居者から家賃収入えて、地代を個人に支払うわけですが、不動産管理会社の利益分所得移転される。

■パターン④■

法人で所有し、不動産管理会社を作る。
不動産管理会社の使い方としましては、パターン①～④のような使い方が考えられます。

以上のように、法人化といっても様々な形態があるため、理解しておく必要があります。次は、法人化するにあたり必要な条件について解説します。

如何でしょうか？これだけさまざまな方法があれば、「申告税額は税理士によって違う」と私が言った意味がご理解いただけたでしょうか？

申告の手続きや方法など、ついつい面倒で避けてしまう部分も、西原税理士事務所では代わりに承り、皆さまが少しでも得するようにしていきます。

只今ですと、不動産所得に関することの「無料相談会」を開催しています。
専門家に相談すると、お金がかかってしまうのではないか？などと心配な方も、無料で承っていますので安心して御相談下さい。

電話以外にも、FAXやメールでも相談を承っていますので、お気軽にご相談下さいますようお願い致します。
なお、西原税理士事務所では、不動産に関して下記のようなご相談やサービスも承っています。

提供させて頂いている不動産関連サービス

西原税理士事務所では、下記の不動産に関するサービスもございます。

●不動産購入のご相談及び現地見学同行
●不動産所得の申告書作成
●不動産の法人化に関するご相談及び法人化
●譲渡所得の相談及び申告
●相続対策のご相談

無料相談はこちら　06-6768-0505

【不動産投資を取り巻く環境】少子高齢化社会の不動産運用

～目指せ！資産増加・収入UP、跳ね返せ！雇用不安！～

まずは、不動産賃貸経営の現状分析を説明します。

不動産が、どこでも・誰にでも可能な安全な資産運用方法であった時代は終わりました。それは、少子高齢化社会の到来がもたらした変化です。

すなわち、少子高齢化において人口が減り続ける限りにおいては、賃貸物件の慢性的供給過剰な状態が続くことになります。
毎年新築物件の供給は続けど、潜在的なお客様の数（すなわち人口）は減り続けるわけです。

したがって、賃料の上昇は望めません。また、大幅な地価の上昇も望めないでしょう。

じゃあ、チャンスはないのか？と尋ねられると、そうではないと思います。

人口が減少しつつも、人はますます都市部に集中するでしょう。なぜなら、ある程度人が密集しないと、生活インフラの維持がもたないからです。
病院にしても学校にしても、過疎化がすすむ地域につくっても、そこの地域の税金では賄いきれません。都市部に集中するほうが、効率がよいのです。
すなわち、コンパクトシティーです。そこに勝機があります。

一般的に不動産運用において成功するためには、対象物件について、賃貸経営が成立する立地条件かどうかを見極めることが重要になってきます。

すなわち、将来的な物件の空室率を見極めることが賃貸経営のリスクを減らすことになります。
それには、不動産市況の大きな流れを見極めることです。コンパクトシティーの流れに逆らわないような投資が大切になってきます。

そして、地域のニーズを把握し、しっかりとした展望をもって不動産運用することが必要だと考えています。

ただし、以上で述べたような不動産投資の環境に変化が訪れる要因が２つあります。

移民政策とインフレです。

もしも、移民政策が実行されれば、再び人口は増え、地価も右肩上がりの成長が続くことになるでしょうし、インフレが到来すれば、これまた同じく長期的には、不動産を含むあらゆる物価の価値が上昇します。（そして、貨幣価値が減少します。）

ただし、インフレの場合は、不動産の賃料が上がるのはおそらく最後になるでしょうから、金利の上昇による借入返済額の増加、維持費の増加に耐えれるかどうかがポイントになります。

乗り切れば、地価の上昇という形で見返りがくることでしょう。

Ⅰ.不動産投資の概要

まずは、不動産の特徴を理解しましょう。

不動産の特徴

①株と違って、簡単に売買できるものではありません。売りたいときに簡単に売れないのが不動産だと認識してください。
②手数料が高い。おおよそ３％程度とられます。
③保有し続けるだけで税金（固定資産税）がかかる。
④契約していても滞納等があり、契約していても収益に結びつかないことがある。
⑤当たり前ですが、空室からは、賃料ははいってきません。
⑥個人短期譲渡所得は地方税を含めて３９％、長期譲渡で２０％の税率。短期売買でキャピタルゲインを狙うには不向きです。利回り運用が適しています。
⑦火災や地震によって、物件が一瞬にしてなくなる可能性がある。最悪、借金だけ残ります。

不動産の種類とそのメリット・デメリット

次に運用対象の主な種類とその特徴を理解しましょう。

①分譲マンション

（メリット）一棟に比べて、初期コストが安い

（デメリット）土地を自由に活用できないため、建物自体に価値がなくなったら、買い手がいなくなる可能性がある。一棟に比べて空室リスクが大きい。空室になったら、当たり前ですが収益は０です。

②マンション一棟

（メリット）区分所有の分譲マンションと違い、建物自体に価値がなくなっても、土地値で売却できる。すなわち、最低限の売却価格は保証される。区分所有と違って、複数の部屋があるので、100％空室になることは考えにくく、常に満室時の収益の何％かはあがるようになっているので、空室リスクが相対的に低い。

（デメリット）初期コストが高い。

③戸建賃貸

（メリット）区分所有の分譲マンションと違い、建物自体に価値がなくなっても、土地値で売却できる。すなわち、最低限の売却価格は保証される。

（デメリット）初期コストが高い。利回りが相対的に低い。

④駐車場

（メリット）ランニングコストが安い。従って、不動産市況の好転を待つためにローリスク・ローリターンで土地だけ維持する（次の建築までの）繋ぎには最適。

（デメリット）利回りが相対的に低い

物件を探すときのポイント

最後に、個々の物件の検討にあたって注意すべき点をいくつかご説明します。

①立地条件

不動産の賃料を決定する一番の要因は、立地です。立地は、物件そのものの価値・賃料・空室率すべてに影響します。物件が古くなってきたとき、空室率をどれほど抑えることできるかは、立地で決まると言っても過言ではありません。

考えるべき立地条件は以下の２つです。
Ⅰ.エリア（地区）
Ⅱ.土地の形

Ⅰ.エリア

物件が新しいうちは賃貸契約も決まりやすいものですが、古くなると、その物件がどこにあるかで家賃収入が変わってきます。将来にわたって収益を維持するには、物件が古くなる10年後20年後、そこは賃貸需要があるエリア（人気地区）なのかどうかが大事になってきます。

需要の決め手となる条件はいくつかあります。

１．乗降者数

→需要を見極めるために、まずは、最寄り駅の乗降者数を見る必要があります。初めての方や、リスクを極力抑えたい方は、最低3万人は欲しいところです。（大都市圏の目安として）

２．交通の便

→その沿線が便利なのかどうかも大事です。一本で、街の中心へ出られる沿線なのかどうかも、大事なポイントです。

３．駅から近いのか？

→少子高齢化で供給過多の傾向は続きます。たくさんの空き部屋があるなかで、不便な場所を選択する人は少なくなるでしょう。

４．学校

→ファミリータイプの物件ならば重要な条件となります。大阪では公立小学校の学区によって完全に地価も空室率も何もかもまるで違います。仲介業者もそれを売り文句に仲介するので、借りる側も、「そうなのかー」と思ってしまいます。ただし、関東は関西ほど学区が影響しないみたいですし、地域によって温度差があります。

５．その他、スーパー・コンビニ・病院等、生活に必要な施設が近くにあるかどうか。

Ⅱ.土地の形

次に地区の検討が済みましたら、土地の形や向きの検討も重要になってきます。

たとえば、間口が違えば、同じ広さでも上に建つ建物も当然違ってきます。また、向きも大事です。人気の南向き物件と、不人気の北向き物件とでは、当然賃貸収入に影響が出てきます。

但し、逆手にとって、かなり安い金額で入手できれば妙味が出ます。同じ面積でも、土地の形によって価格が全然違うのが不動産です。土地の形状が悪ければ、価格交渉の余地は大きいものと思われます。

そのあたりのテクニックは、当事務所及び顧客の長年の経験もとに、ふんだんにお話いたします。以上を踏まえて、物件を検討することが大切です。そして、納得のいく物件にめぐり合うためにも、最低100件は見る気持ちで探すことをお勧めします。時間のない方や、一人で見て廻るのが不安な方は当事務所でサポートいたします。

②そのエリアにあった間取りかどうか？

需要が見込まれるエリアの物件であったとしても、その需要に合った間取りでなければその恩恵を受けることはかないません。ワンルームがよいのか、ファミリー向けが良いのか、事務所がよいのか。

各間取り毎の基本的な特徴を説明します。

・ワンルーム
→回転が速く、その分不安定だが、一番利回りは高い。昔のように敷金が高ければ、さらに利回りは高くなる。

・ファミリー
→長く借りていただけることが多いので、最も安定して賃貸収入が見込める。

事務所
→最も景気の影響を受けやすく、景気が悪いときは空室が続く可能性が高いが、景気の良いときは賃料の値上がりの恩恵を最も受ける。

③　表面利回りを信用しない。～本当の収益を知ろう～

１．表記されている現在の表面利回りは、あくまで、現在の賃貸契約に基づくものであり、将来の利回りを約束するものではありません。

業者は、物件を売りに出す時は、あらかじめ仲介業者に、市場の相場よりも高い仲介手数料を約束して、満室にして売りに出すことがあります。

当然そういった場合は、入居審査も甘くしてあります。

また、家賃滞納があったとしても、それはないものとして利回りは計算されています。

従って、2～3年経過して、入居者が入れ替わりはじめる頃には、自分が想定していた収益がでないことも多々あると思います。現在の利回りに惑わされずに、本来の利回りはいくらなのか？を考えるべきではないでしょうか？

２．利回りを計算する上でもう一つ考えるべきことがあります。

表面利回りは、あくまで賃貸収入が購入価格の何％でまわっているかどうかであって、実際の手取りではないと言うことです。

賃貸収入から、固定資産税、修繕費、仲介手数料等を支払い、減価償却を加味し所得を計算し税額が算出されます。税金支払後どれほどのお金が手元に残るのか？すなわち実質利回りを考えなくいてはいけません。

そして、税金を支払った後の残りのお金で借入返済をします。大事なのは、その時どれほどのキャッシュがいくら残るかです。

当事務所では、減価償却や税金計算等、難しい計算式を理解する必要があるキャッシュフローも算出しサポートいたします。

④　設備

最後に物件の設備を見ておきましょう。

時代が移っていくにつれ、人々のライフスタイルが変わり、必要な設備がでてきます。

たとえば、エレベーターしかり、室内にしても、自炊する方が増えて大型コンロ・大型の冷蔵庫置き場・カウンターキッチン等が流行ってきています。供給過多なので、その中で自分の物件を選んでもらうには、その時々のライフスタイルにあった設備であることは大事なことではないでしょうか？

部屋の設備を変えるのはコストもかかる上、度々行うものではないので慎重に検討しなくてはいけません。

設備の有無は、物件購入後のリフォーム代にも影響します。